住有所居、居有所安，不僅是群眾急難愁盼的大事，更是關系到社會和諧穩定的要事。房產證“辦證難”、物業服務不到位問題牽動千家萬戶，是民生“痛點”，更是民生“盼點”。近年來，竹山法院始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平法治思想，緊緊圍繞“公正與效率”主題，聚焦人民群眾在司法領域的堵點、難點，妥善審理一批涉不動產辦證、物業服務糾紛，為縣域經濟高質量發展提供了一個穩定的社會環境。為增強司法工作的前瞻性，主動做好司法服務和司法應對，竹山法院以近年的審判數據為支撐，深入剖析“不動產辦證難”“物業矛盾突出”問題根源，力求為此類矛盾糾紛化解提供對策和建議，以期用小切口改善大民生，不斷增強人民群眾安全感、幸福感、獲得感。
一、妥善化解房屋“辦證難”問題，讓群眾住有所居
（一）以近五年審判數據分析房地產領域辦證難的突出問題
2021年竹山法院審理房屋買賣合同糾紛、民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛共計65件，其中41件原告方訴請房地產開發公司限期辦理不動產權證并支付違約金，2022年房屋辦證糾紛為52件。2023年因政府政策等原因，綜合考量房屋“辦證難”歷史成因，為維護社會大局穩定，避免房地產企業因牽涉大量訴訟糾紛影響后續融資、開發建設，避免法院判決房地產企業限期辦證無法執行從而衍生大量信訪矛盾，竹山法院對該類型糾紛采取審慎立案原則，截至目前累計60余起房屋辦證糾紛暫緩立案，交由政府相關職能部門在訴前化解。通過數據不難看出，房產證辦證難已成為突出民生問題，案件數量正在逐年遞增，即使通過判決也無法案結事了，判決無法執行問題仍客觀存在，單靠司法力量并不能徹底化解此類糾紛，反而不斷降低人民群眾對執法司法的滿意度，影響法律的公信力和權威。
（二）房屋辦證難成因
做好房地產領域辦證難問題化解處置工作，是服務大局、執法為民、司法為民的必然要求，必須深入剖析此類糾紛產生的根源，找準癥結。通過對已生效民事判決的類比分析，房屋辦證難問題成因復雜，但大致可分為以下原因：一是企業無土地出讓合同、劃撥決定書等權屬來源文件；二是企業欠繳土地出讓價款或相關稅費；三是企業擅自改變土地用途、私自調整規劃；四是開發主體未通過規劃許可或規劃核實；五是建設房屋未通過竣工驗收備案；六是開發建設主體缺失或不具備相關資質；七是分散登記形成的房屋土地信息不一致；八是項目跨宗地建設或界址不清晰；九是政府安置房、棚改房、經濟適用房、集資房等政策性住房項目相關手續不完善；十是開發企業資金鏈斷裂，存在其他經濟糾紛，導致已購住房的土地使用權被開發單位抵押或司法查封。上述問題成因復雜，涉及住建、國土、規劃等多個部門，主要原因是開發商違法違規，也有政府職能部門履職監管不到位問題。小小一本產權證，事關廣大群眾切身利益，事關社會安全穩定，也影響經濟發展大局。
(三)化解房屋辦證難的對策及建議
一是堅持統籌推進，破解桎梏藩籬。房屋辦證難問題涉及土地出讓、金融信貸、規劃建設等多個方面，單靠某個部門難以解決所有問題，需成立由縣委縣政府領導，自然資源、住建、財政、稅務、金融監管、司法等多部門為成員單位的“辦證難”工作專班，統籌指導工作推進，確保工作落到實處。對照問題清單，厘清部門職責，分解目標任務，按照問題類型分類施策，確保群眾訴求有回音，事情辦理有結果。
二是全面深入排查，建立問題臺賬。始終堅持把化解房屋“辦證難”問題作為解決群眾“急難愁盼”的頭等大事，結合實際情況把問題根源摸清摸準，摸排因各種原因導致長期不能正常辦理不動產權證的商品住宅小區、保障性住房、政府集中搬遷安置房等各類住房和群眾反映強烈的問題，將摸排出的問題全部納入化解工作臺賬，實行掛賬銷號管理制度。
三是因類施策，破解重點難題。針對項目消防竣工驗收，可采取建設單位委托第三方進行房屋質量鑒定，相關部門出具驗收意見，作為房屋竣工驗收材料；針對項目規劃驗收核實問題，采取按規定補辦規劃手續；針對企業欠稅造成無法出具契稅發票問題，可借鑒先進地區“掛稅開票”等方式化解難題；針對開發建設主體滅失或建設主體不具備資質銷售問題，采取指定申請主體代為辦理；開設不動產登記綠色通道，對完成規劃核實和不動產測繪的項目提前介入不動產權權籍調查工作。
四是加強刑事打擊力度，依法嚴懲犯罪。對群眾反映強烈的非法集資、非法經營、“一房多賣（抵）”、騙取貸款、偷稅漏稅、惡意欠薪，偽造公文、證件、證明等房地產領域突出問題開展全面排查，依法打擊房地產領域違法犯罪活動，對不如實告知資金去向，惡意侵占揮霍群眾購房款，給群眾造成重大損失的房地產領域犯罪，依法從重嚴懲。
五是建立多元化解房屋辦證難糾紛機制，凝聚合力促推糾紛實質化解。大力加強訴前調解工作，借助行政調解、行業調解、人民調解力量，多途徑、多方式化解糾紛，去存量、控增量，減少涉法涉訴信訪事件發生。
二、妥善化解物業糾紛，讓群眾“居有所安”
（一）以審判數據分析物業糾紛突出問題
近年來，我院受理的物業服務合同糾紛案件數倍增長，其中2018年1件，2019年34件，2020年35件，2021年97件，2022年600余件，2023年因政策原因，尚未立案及已立案共計730余件，幾乎均是物業公司起訴業主交納物業費的案件，涉及千福上庸城、濱河廣場、蓮花名苑、盤龍上河城等所有大型小區和其他小區，涵蓋竹山縣城關鎮整個范圍。物業服務糾紛呈現出案件體量大、爭議標的小、爭議點趨同、涉訴群體化、裁判結果具有示范效應等顯著特點。
（二）物業糾紛成因
物業費“收取難”成因復雜，不動產證辦理不到位、物業服務質量差、行業缺乏監管整治是其主要原因。通過受理情況和處置結果來看，大部分業主支持依約交納物業費，也認可物業對于提升小區品質、改善居住環境發揮的作用，其未按時交納和拖延交納的主要原因是對物業服務不滿意，表現在物業公司及從業人員服務意識不強、履約能力低、服務水平不高、小區管理混亂、物業收費與物業服務不成正比等，且不少物業公司都是小區開發商成立的子公司或者關聯公司，與開發商具有高度的利益關聯性，業主一方在利益維護、證據收集、矛盾解決上更多處于弱勢群體地位。
物業服務作為一種市場經濟行為，具有趨利性特征，在依靠自身進行行業規范難以奏效的情況下，主管部門監督管理顯得尤為重要。例如在我院審理的案件中，已出現物業公司上一年通過訴訟收回了物業費后，第二年再次起訴同一業主的情況，也即物業公司不是提高自身服務水平來解決“收費難”，而是寄希望于通過打官司來收取物業費，此種做法嚴重偏離市場經濟運行規律，也進一步加深了物業與業主之間的矛盾，同時嚴重消耗有限的司法資源，必將導致小區物業管理陷入惡性循環的境地，最終損害廣大業主的共同利益，致使群眾對行業主管部門缺乏信任。
（三）化解物業糾紛的對策及建議
一是強化行政審批督辦職責，督促開發商按照規劃盡快完成基礎設施建設并積極為業主辦理不動產權證書，以提高業主的獲得感、安全感，促使業主主動繳納物業費。許多業主入住后發現小區未能達到購買時開發商允諾的居住環境，因硬件設施不到位，對小區居住環境不滿意，但開發商多已撤場無法聯系，進而將不滿遷怒于物業，導致物業與業主之間的矛盾無限放大。最典型的小區是：一是蓮花名苑小區配套設施嚴重缺失，無大門、監控設施，業主沒地方停車；二是千福上庸城小區已建成十多年了，許多入住近十年的業主至今仍未取得不動產權證書；三是綠松石城部分樓棟住戶的水、電至今未直接計量入戶，雖然物業公司在物業合同中明確提醒業主在欠費時可以短期提供儲備水、電，但業主認為物業公司從中謀取了差價而且存在無端停水停電現象，影響了其日常生活。
二是指導未成立業主委員會的小區依法成立業主委員會，并支持業主委員會依法開展工作。目前還有些小區未成立業主委員會，根據《物業管理條例》第十條之規定，應當依法指導成立業主大會，并選舉產生業主委員會，指導和支持業主委員會依法開展工作，如業主委員會應當履行《物業管理條例》第六十四條規定的督促業主交納物業費的職責，對于業主委員會和業主大會決定的與物業管理無關的決定、從事的與物業管理無關的活動應當依照《物業管理條例》第十九條之規定，依法予以及時糾正并通報全體業主等。
三是指導并監督業主委員會依法通過招投標選聘物業公司，指導并監督物業公司定價。物業服務企業進駐小區開展物業服務要么是開發商前期引進的物業公司、要么是后期業主委員會選聘的物業公司，無論哪種方式引進物業公司，依照《物業管理條例》第二十四條、第五十六條之規定，均應當通過招投標方式選聘物業服務企業，但開發商引進的物業公司多數屬于開發商自己成立的物業公司，是否經過招投標顯而易見；成立業主委員會以后引進的物業公司招投標程序也并非公開透明。物業公司的收費標準雖然是市場經營行為，政府不應當過分干預，但業主千家萬戶，雖不能滿足每個業主的需求，也應當讓絕大部分業主接受，行政主管部門應當根據實際情況在考慮物業公司正常經營的情況下，根據《物業管理條例》第四十條、第四十二條之規定，對物業公司的定價予以監督，并盡可能杜絕現存的同在中心城區沒有電梯的小高層，一墻之隔物業費的收取標準相差一倍多的情況產生，以免讓業主產生不平衡的心理。
四是鼓勵并督促物業公司提高物業服務質量、依法開展經營活動，謹防違法犯罪活動侵害全體業主的利益。在審理物業公司起訴要求支付物業費的案件中，業主普遍提到物業公司提供的服務質量不高，連最簡單最容易的衛生打掃都不到位，美化環境提高居住舒適度更無從談起，而且隨著新能源車的推廣和流行，有很多業主有安裝充電樁的需求，但得不到物業公司的支持，更有甚者，物業管理的共用部位漏水給業主造成損失的比比皆是且不積極協調解決。因此，提高物業服務質量是減少該類矛盾糾紛的關鍵所在。
五是指導成立行業調解組織，依法調處涉物業糾紛。物業系涉及千家萬戶的生活質量和幸福指數的民生工程，也是維護良好城市形象的關鍵所在，糾紛不可避免，這需要職能部門和行業組織共同努力予以妥善解決，行業組織通過充分發揮行業優勢，帶動行業健康發展。建議由政府相關職能部門牽頭成立調解組織，對物業糾紛進行行業訴前調解，對于能夠達成一致意見，但不能現場履行的，可向法院申請司法確認，同時深化部門合作，定人定責與法院立案庭聯系，建立物業糾紛行業調解與法院司法確認工作流程，成立聯席工作聯絡小組。
（竹山縣人民法院 余龍）
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