住房是每一個消費者的生活必備品，在購買住房過程中由于消費者購房心切或對房屋銷售方面的法律知識欠缺，很容易掉入合同陷阱之中，導致糾紛不斷，消費者的權益被侵害。為維護購房者的合法權益，應購買合法開發的商品房，在購買商品房時要加強自我保護意識，現對購房中需注意的事項予以友情提示。
一、購房前應首先查看房地產開發企業合法證件。
在購房時應當在開發企業的售樓部現場查已公示的項目基礎信息和該房屋基礎信息，核實該項目的基本情況和該房屋的實時狀況。并查看證件是否齊全：分別是《房地產開發企業資質證書》、《企業法人營業執照》、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》共七個證件。如缺一證則屬不合法銷售的房屋。
二、《商品房預售許可證》是開發商售房的合法依據。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：購買沒有取得《商品房預售許可證》的商品房，所簽的購房合同(含內部認購、定購、預定等各種形式的購房協議)不受法律保護;房地產開發企業在未辦理《商品房預售許可證》之前,向購房人收取任何預定款性質的費用，均屬違規預售。在購買預售商品房前必須查看該小區（樓盤）是否辦理商品房預售許可證，并確定欲購房屋是否在預售許可范圍內，否則不能購買。
三、購房前應查詢開發企業有無預售樓盤的商品房預售證號。
商品房預售許可證、商品房信息及商品房備案，可在竹山縣住宅與房地產信息網上查詢，也可以打電話0719-4221170到竹山縣房管局開發辦詢問。
四、與開發商簽訂商品房認購書時要注意的具體事項。
在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。在這里提醒消費者需要特別注意的是簽訂認購書因不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果您們確相中了某個項目的房屋，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。其次，無論認購書具不具備購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得《商品房預售許可》本身內容等來確定。在認購書中一定要明確所交款項是“定金”還是“訂金”。因“定金”和“訂金”二者的法律后果不同“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。相比之下，“訂金”不是法律意義上的“定金”，由于簽合同時經常使用“訂金”，一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫的是“訂金”，一旦賣方違約，則購買方無權要求其雙倍返還，只能得到本金。
有些個人和企業利用人們法律知識的欠缺，在訂立合同時，故意設下陷阱，將定金寫成“訂金”，以規避法律責任。為避免損失，在與房地產開發企業簽合同時，一定要留點神兒。
五、簽訂商品房買賣合同需要注意的事項。
在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何在合同中約定，以致在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業術語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產開發主管部門進行咨詢。
(1)關于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。
目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高人民法院司法解釋確立的一般原則，即是否超過3%處理。
(2)關于價格、收費、付款額的約定。
價格條款應比較明確，應有細項約束開發商不得隨意加價，買方不負擔其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果貸款未批準，買方可以取消合同，全數返還定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好約定并注明此條款。
(3)關于房屋質量的條款。
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
(4)關于售后物業管理的條款。
這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
(5)關于履行合同的期限和方式。
合同中應寫明房屋交付的日期，房屋價款交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
(6)關于產權登記。
由雙方依規定的日期共同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果期限過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和取得房產證有很大影響。
(7)關于稅費負擔。
房屋買賣中應繳納的一切稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
(8)關于違約責任的條款。
包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”的文字表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但不能免除開發商自己的責任。如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
(9)關于不可抗力。
簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應明確約定告知期限。
（10）購房者應預防開發企業一房多賣
購房者有權要求售房者使用住建部和國家工商局制定的《商品房買賣合同》。在合同簽訂后，購房人應當督促開發企業在商品房買賣合同簽定之日起30日內到竹山縣房管局開發辦進行商品房合同備案，以防止開發企業一房多賣，以切實保障自己合法權益。與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》后，如訂有補充協議，應要求雙方在補充協議上簽章確認，以防止出現合同糾紛。 堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。
（11）合同中應注明生效條件和生效日期
商品房買賣合同是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式作出的約定，在合同中應注明合同生效條件和生效日期。賣方簽字蓋章和買方簽字往往存在一方先簽，另一方后簽的時間差，對于個別存在有意欺詐的開發商，買方應當提前預防，比如開發商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協議不認可，可這時買方已簽字了，首付款交了，這會使買方處于一個不利的地位。為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節，建議您事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。最好是堅持雙方同時蓋章簽字。
六、房地產開發企業在預售商品房時應需注意的事項。
根據中華人民共和國建設部令第88號《商品房銷售管理辦法》 第十一條，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，否則就要承擔法律責任。
七、水電分戶費用的負擔。
湖北省建設廳、湖北省物價局聯合下發《關于商品房銷售價格管理有關問題的通知》，要求商品房銷售要實行明碼標價制度、實行“一價清”制度，開發企業不得收取包含在房價中的水、電分戶費用。
請您在購房時一定要注意加強風險意識和維權意識。政策咨詢服務和舉報電話，請撥打0719-4221170 （竹山縣房地產管理局開發辦）
竹山縣房地產管理局
二0一四年十二月二十六日
一、購房前應首先查看房地產開發企業合法證件。
在購房時應當在開發企業的售樓部現場查已公示的項目基礎信息和該房屋基礎信息，核實該項目的基本情況和該房屋的實時狀況。并查看證件是否齊全：分別是《房地產開發企業資質證書》、《企業法人營業執照》、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》共七個證件。如缺一證則屬不合法銷售的房屋。
二、《商品房預售許可證》是開發商售房的合法依據。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：購買沒有取得《商品房預售許可證》的商品房，所簽的購房合同(含內部認購、定購、預定等各種形式的購房協議)不受法律保護;房地產開發企業在未辦理《商品房預售許可證》之前,向購房人收取任何預定款性質的費用，均屬違規預售。在購買預售商品房前必須查看該小區（樓盤）是否辦理商品房預售許可證，并確定欲購房屋是否在預售許可范圍內，否則不能購買。
三、購房前應查詢開發企業有無預售樓盤的商品房預售證號。
商品房預售許可證、商品房信息及商品房備案，可在竹山縣住宅與房地產信息網上查詢，也可以打電話0719-4221170到竹山縣房管局開發辦詢問。
四、與開發商簽訂商品房認購書時要注意的具體事項。
在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。在這里提醒消費者需要特別注意的是簽訂認購書因不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果您們確相中了某個項目的房屋，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款)，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。其次，無論認購書具不具備購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得《商品房預售許可》本身內容等來確定。在認購書中一定要明確所交款項是“定金”還是“訂金”。因“定金”和“訂金”二者的法律后果不同“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。相比之下，“訂金”不是法律意義上的“定金”，由于簽合同時經常使用“訂金”，一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫的是“訂金”，一旦賣方違約，則購買方無權要求其雙倍返還，只能得到本金。
有些個人和企業利用人們法律知識的欠缺，在訂立合同時，故意設下陷阱，將定金寫成“訂金”，以規避法律責任。為避免損失，在與房地產開發企業簽合同時，一定要留點神兒。
五、簽訂商品房買賣合同需要注意的事項。
在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何在合同中約定，以致在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業術語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產開發主管部門進行咨詢。
(1)關于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。
目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高人民法院司法解釋確立的一般原則，即是否超過3%處理。
(2)關于價格、收費、付款額的約定。
價格條款應比較明確，應有細項約束開發商不得隨意加價，買方不負擔其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果貸款未批準，買方可以取消合同，全數返還定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好約定并注明此條款。
(3)關于房屋質量的條款。
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
(4)關于售后物業管理的條款。
這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
(5)關于履行合同的期限和方式。
合同中應寫明房屋交付的日期，房屋價款交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
(6)關于產權登記。
由雙方依規定的日期共同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果期限過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和取得房產證有很大影響。
(7)關于稅費負擔。
房屋買賣中應繳納的一切稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
(8)關于違約責任的條款。
包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”的文字表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但不能免除開發商自己的責任。如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
(9)關于不可抗力。
簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應明確約定告知期限。
（10）購房者應預防開發企業一房多賣
購房者有權要求售房者使用住建部和國家工商局制定的《商品房買賣合同》。在合同簽訂后，購房人應當督促開發企業在商品房買賣合同簽定之日起30日內到竹山縣房管局開發辦進行商品房合同備案，以防止開發企業一房多賣，以切實保障自己合法權益。與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》后，如訂有補充協議，應要求雙方在補充協議上簽章確認，以防止出現合同糾紛。 堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。
（11）合同中應注明生效條件和生效日期
商品房買賣合同是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式作出的約定，在合同中應注明合同生效條件和生效日期。賣方簽字蓋章和買方簽字往往存在一方先簽，另一方后簽的時間差，對于個別存在有意欺詐的開發商，買方應當提前預防，比如開發商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協議不認可，可這時買方已簽字了，首付款交了，這會使買方處于一個不利的地位。為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節，建議您事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。最好是堅持雙方同時蓋章簽字。
六、房地產開發企業在預售商品房時應需注意的事項。
根據中華人民共和國建設部令第88號《商品房銷售管理辦法》 第十一條，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，否則就要承擔法律責任。
七、水電分戶費用的負擔。
湖北省建設廳、湖北省物價局聯合下發《關于商品房銷售價格管理有關問題的通知》，要求商品房銷售要實行明碼標價制度、實行“一價清”制度，開發企業不得收取包含在房價中的水、電分戶費用。
請您在購房時一定要注意加強風險意識和維權意識。政策咨詢服務和舉報電話，請撥打0719-4221170 （竹山縣房地產管理局開發辦）
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