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新華社發(fā)文認(rèn)為，在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已近在眼前
傳統(tǒng)的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來“驚喜”。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),9月份以來,國內(nèi)多個(gè)城市樓市成交量持續(xù)處于低位;與此同時(shí),不久前多個(gè)上市房企公布的半年報(bào)顯示,房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到4年來最高水平;除此之外,隨著流動(dòng)性的不斷收緊,房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下,房?jī)r(jià)深度調(diào)整的跡象卻并不明朗,未來樓市的走向引人關(guān)注。
成交量持續(xù)低位，消費(fèi)者“只看不買”
自年初房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加力以來,重點(diǎn)城市的樓市成交量就開始走下坡路。在9月傳統(tǒng)的樓市銷售旺季開始前,地產(chǎn)銷售已經(jīng)在多個(gè)城市遇冷。即便進(jìn)入了“金九銀十”,銷量下跌的趨勢(shì)依舊沒有改變。數(shù)據(jù)顯示:在30個(gè)監(jiān)測(cè)城市中,逾五成城市成交面積環(huán)比下跌,7個(gè)城市環(huán)比跌幅超過20%。進(jìn)入9月以來,在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,樓市成交量同比下降的城市數(shù)量由19個(gè)上升為22個(gè),其中成交量同比跌幅超過30%的城市也由11個(gè)上升為13個(gè)。銷量的下跌在重點(diǎn)城市的表現(xiàn)尤其明顯。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,受限購、限貸等多重調(diào)控政策的影響,潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制,這直接導(dǎo)致了成交量的回落。而樓市整體預(yù)期的變化,也使不少消費(fèi)者在短期內(nèi)購房的意愿下降。
存貨達(dá)歷史新高，“以價(jià)換量”勢(shì)在必行
成交量的回落,直接導(dǎo)致了開發(fā)商庫存的增加。根據(jù)不久前陸續(xù)公布的上市房地產(chǎn)公司半年報(bào),上市房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到4年來的最高水平。
據(jù)統(tǒng)計(jì),二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長(zhǎng)突破萬億元大關(guān),達(dá)1.07萬億元。其中,最引人關(guān)注的“招保萬金”四大巨頭,今年二季度的存貨數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng),在一線城市,截至目前的去庫存時(shí)間一般需要1年以上,甚至到2年左右。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,前8個(gè)月全國住宅新開工面積為102089萬平方米,而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米,差額高達(dá)6.5億平方米,這顯示出樓市的潛在供應(yīng)量較大。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,預(yù)計(jì)年前,開發(fā)商除了加大在高端項(xiàng)目上的獲利機(jī)會(huì)外,還會(huì)通過多種方式消化庫存,否則,大量庫存積壓和年底新項(xiàng)目增多,有可能會(huì)使明年初的項(xiàng)目難以抵抗價(jià)格普降的壓力。
房企資金鏈趨緊，回籠資金壓力倍增
除了銷量的大幅回落和庫存的持續(xù)增加之外,懸在開發(fā)企業(yè)頭上的另一把利劍——資金鏈,同樣面臨著前所未有的考驗(yàn)。
數(shù)據(jù)顯示,上半年上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率上升了3.58個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到72.25%。負(fù)債總額突破萬億元,達(dá)到10921.43億元,同比上漲41.29%。其中,最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已占負(fù)債總額的70.62%,高達(dá)7712.57億元,同比上漲53.88%。其中,短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別同比上漲12.66%和89.42%,達(dá)到669.61億元和980.37億元。顯然,過去的巨額舉債已到歸還之時(shí)。
負(fù)債累累的同時(shí),銀行貸款卻在不斷收縮。對(duì)于大部分房企來說,資金問題愈加嚴(yán)重。
三重壓力下，價(jià)格深調(diào)或?qū)⑺募径瘸霈F(xiàn)
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)預(yù)計(jì),在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下,必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式,房?jī)r(jià)下跌的步伐有望加快,價(jià)格“拐點(diǎn)”有望加速確立。
事實(shí)上,在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下,8月份70個(gè)大中城市有46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格停止上漲步伐,與7月份相比,價(jià)格止?jié)q城市明顯增多。不過,雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢(shì),但與人們期待的“拐點(diǎn)”仍有不小的距離。市場(chǎng)仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價(jià)為主,尚未進(jìn)入普降階段。
張?jiān)卤硎?目前開發(fā)商試探性降價(jià)的成分仍多,但市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度觀望期,成交量的持續(xù)下降,說明房?jī)r(jià)小幅下降難以被消費(fèi)者接受,多數(shù)購房者仍在期待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降，這種觀望心理或推動(dòng)四季度房?jī)r(jià)迎來深度回落。