1、什么是住宅專項維修資金？
答：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）的規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。
2、為什么要建立住宅專項維修資金制度？
答：專項維修資金的設(shè)立，為物業(yè)及時得到維修養(yǎng)護提供了基礎(chǔ)條件。在業(yè)主分散的情況下，如果沒有專項維修資金制度，要想在短時間內(nèi)向多個業(yè)主籌集到物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修或者更新改造的費用十分困難。因此，為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為了維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常使用設(shè)立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱為“住宅養(yǎng)老保險金”。
3、住宅專項維修資金的主要用途是什么？
答：住宅專項維修資金專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。
共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
4、首期住宅專項維修資金交存的標準及規(guī)定是什么？
答：1999年1月1日實施的《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房<1998>213號）所規(guī)定的標準為購房款的2%—3%。
2008年2月1日實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）所規(guī)定的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%—8%。
5、住宅專項維修資金怎樣支出？
答：業(yè)主委員會成立前，需使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)公司或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主討論通過后，由市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門審核同意后，向?qū)翥y行發(fā)出劃撥住宅專項維修資金的通知。
業(yè)主委員會成立后，需使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)公司或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主討論通過后，報市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案后，業(yè)主委員會向?qū)翥y行發(fā)出劃撥住宅專項維修資金的通知。
6、共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用如何分攤？
答：共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用按受益人的房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積從住宅專項維修資金中扣除。未繳存或繳存不足住宅專項維修資金的業(yè)主，維修費用應(yīng)予以補交。
7、在保證住宅專項維修資金正常使用前提下，閑置資金如何處理？增值部分歸誰所有？
答：在保證住宅專項維修資金正常使用前提下，閑置資金可以購買國債，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。住宅專項維修資金的法定孳息和增值部分歸業(yè)主所有，轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。
8、住宅專項維修資金與物業(yè)管理費有什么區(qū)別？
答：住宅專項維修資金是用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造，相當于房屋的養(yǎng)老統(tǒng)籌金。物業(yè)管理費的收取是指對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進行的日常管理服務(wù)并對小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)，而向業(yè)主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。
9、住宅轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金如何處理？
答：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原業(yè)主已繳存的住宅專項維修資金不予清退，住宅專項維修資金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。
10、什么情況下可以退還住宅專項維修資金？
答：房屋滅失時，按照房屋分賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主。
11、住宅專項維修資金不敷支出時怎么辦？
答：住宅專項維修資金不足首次歸集的維修資金的30％時，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應(yīng)不低于首次歸集的維修資金總額的70％。
12、不繳交住宅專項維修資金的法律責任？
答：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）規(guī)定，“不繳交住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人”，“違反該規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款”。 (梁波 劉艷)
答：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）的規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。
2、為什么要建立住宅專項維修資金制度？
答：專項維修資金的設(shè)立，為物業(yè)及時得到維修養(yǎng)護提供了基礎(chǔ)條件。在業(yè)主分散的情況下，如果沒有專項維修資金制度，要想在短時間內(nèi)向多個業(yè)主籌集到物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修或者更新改造的費用十分困難。因此，為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為了維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常使用設(shè)立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱為“住宅養(yǎng)老保險金”。
3、住宅專項維修資金的主要用途是什么？
答：住宅專項維修資金專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。
共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
4、首期住宅專項維修資金交存的標準及規(guī)定是什么？
答：1999年1月1日實施的《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房<1998>213號）所規(guī)定的標準為購房款的2%—3%。
2008年2月1日實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）所規(guī)定的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%—8%。
5、住宅專項維修資金怎樣支出？
答：業(yè)主委員會成立前，需使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)公司或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主討論通過后，由市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門審核同意后，向?qū)翥y行發(fā)出劃撥住宅專項維修資金的通知。
業(yè)主委員會成立后，需使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)公司或相關(guān)業(yè)主提出使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主討論通過后，報市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案后，業(yè)主委員會向?qū)翥y行發(fā)出劃撥住宅專項維修資金的通知。
6、共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用如何分攤？
答：共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用按受益人的房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積從住宅專項維修資金中扣除。未繳存或繳存不足住宅專項維修資金的業(yè)主，維修費用應(yīng)予以補交。
7、在保證住宅專項維修資金正常使用前提下，閑置資金如何處理？增值部分歸誰所有？
答：在保證住宅專項維修資金正常使用前提下，閑置資金可以購買國債，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。住宅專項維修資金的法定孳息和增值部分歸業(yè)主所有，轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。
8、住宅專項維修資金與物業(yè)管理費有什么區(qū)別？
答：住宅專項維修資金是用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造，相當于房屋的養(yǎng)老統(tǒng)籌金。物業(yè)管理費的收取是指對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進行的日常管理服務(wù)并對小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)，而向業(yè)主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。
9、住宅轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金如何處理？
答：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原業(yè)主已繳存的住宅專項維修資金不予清退，住宅專項維修資金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。
10、什么情況下可以退還住宅專項維修資金？
答：房屋滅失時，按照房屋分賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主。
11、住宅專項維修資金不敷支出時怎么辦？
答：住宅專項維修資金不足首次歸集的維修資金的30％時，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應(yīng)不低于首次歸集的維修資金總額的70％。
12、不繳交住宅專項維修資金的法律責任？
答：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）規(guī)定，“不繳交住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人”，“違反該規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款”。 (梁波 劉艷)
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