營業稅改征增值稅熱點問題解答
竹山縣國家稅務局 宣
2016年3月24日，財政部、國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)，同時發布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》，相應的《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號)等文件廢止。
一、四大行業增值稅稅率確定為6%、11%
（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。
（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
?。ㄈ┨峁┯行蝿赢a租賃服務，稅率為17%。
?。ㄋ模┚硟葐挝缓蛡€人發生的跨境應稅行為，稅率為零。
二、下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
?。ㄒ唬匿N售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。
?。ǘ暮ｊP取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。
?。ㄋ模木惩鈫挝换蛘邆€人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
三、取消混業經營、保留混合銷售，兼營應分別核算
新政：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
新政：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。
本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。
新政：納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。
四、房地產、建筑業、金融應稅行為納稅義務發生時間
?。ㄒ唬┘{稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
?。ǘ┘{稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
?。ㄈ┘{稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。
?。ㄋ模┘{稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
?。ㄎ澹┰鲋刀惪劾U義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。
五、二手房銷售和個人出租不動產由地稅局征管
營業稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。
六、存款利息等被納入“不征收增值稅項目”
1.根據國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于《試點實施辦法》第十四條規定的用于公益事業的服務。
2.存款利息。
3.被保險人獲得的保險賠付。
4.房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。
5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
七、5月1日后取得的不動產，可以分兩年抵扣進項稅
適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
八、3種情形下的建筑業服務，可以適用增值稅簡易征收
1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
九、房地產企業支付的地價款可以抵扣
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
十、具體行業稅率
（一）金融業
1.適用一般計稅方法，稅率6%。
2.同業拆借不征收增值稅，存款利息費用不得扣除；
3.金融商品買賣按差額納稅。
4.融資租賃與金融業合并;
5.貸款利息不得抵扣進項稅額。
（二）房地產業
1.土地出讓金允許從銷售額中減除
2.老項目按5%的征收率繳納增值稅
3.房地產開發企業可選擇按5%征收率納稅
4.預售不動產項目按3%預征
5.銷售存量房產按差價5%繳納增值稅
6.個人轉讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%征收率
7.不動產租賃稅率11%
8.存量房產采用5%征收率納稅
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1.老項目標準可以按建筑項目施工許可與施工合同
2.老項目可以適用簡易征稅3%
3.清包工可以適用簡易征稅3%
4.甲供工程可以適用簡易征稅3%
5.預征率2%
6.項目所在地扣除分包款后按差額預征增值稅
（四）生活性服務業
1.代理服務新舊合并統稱經紀代理
2.代理服務按差額銷售額計稅
3.旅游服務按差額銷售額計稅
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1.土地使用權轉讓稅率11%
2.不動產可以分兩年抵扣
3.融資租賃不動產不得抵扣
4.外購餐飲、娛樂服務不得抵扣
5.外購居民日常服務不得抵扣進項
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