新版的《商品房買賣合同》對購房人更加明確，使得一些想鉆房屋建筑面積空子的開發(fā)商難以得手。但凡事有一利就有一弊，面對新購房合同，消費者需要做選擇的內(nèi)容太多。比如房價款計算及面積差異處理問題，根據(jù)《商品房銷售合同》，共有四種不同面積結(jié)算方式：
1、按總建筑面積計算
這是商品房銷售中最常用的計算方式，由于其包含了分攤的公用建筑面積，所以引起的爭議也最多，如果選擇這種結(jié)算方式，一定要把握好分攤面積的問題。
2、按套內(nèi)建筑面積計算
這種計算方式最大的好處是回避了分攤面積問題，即分攤面積與您購買的房產(chǎn)無直接關(guān)聯(lián)，但其單價將會提高，因為無論按何種方式結(jié)算，同一套房產(chǎn)的總價應該是相同的。
這種計算方式其實對于項目開發(fā)規(guī)模較大、需分期開發(fā)的開發(fā)商來說，也是比較有益的，因為后期尚未開工或尚未竣工、但需參加分攤的公建和商品房，有可能會出現(xiàn)設(shè)計調(diào)整的情況，其分攤計算將難以把握得很準，而合同中又約定面積誤差絕對值超過3％，購房者即可退房，這樣因面積誤差而退房的可能性加大了，如果按此方式結(jié)算，會降低退房的可能性。
3、按套（單位）計算
用這種方式結(jié)算，在合同中只有總價，沒有單價，而且根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，這種計價方式不進行面積差異結(jié)算，即今后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積是否有差異，雙方均不再結(jié)算。這種方式比較適合集團購買，因為根據(jù)《分攤暫行規(guī)定》，“商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。”這樣，在計算分攤面積時比較方便。
當然，如果個人確實看好了某套房子，而開發(fā)商和施工單位的信譽又比較好，同時個人決定無論面積是否發(fā)生差異、差異有多大均不退房，那么，個人也可以選擇這種計價方式，一旦產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積，個人還可以額外省下一筆錢，個人省錢的概率是50％。
4、按使用面積結(jié)算
按這種計價方式計算，對于比較在乎面積差異的購房者來說，應該是最省心的，因為連套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積的計算，都與買房人無關(guān)了，只是這樣計價，單價會更高。
同時最主要的問題是，目前測繪部門對房屋進行測量時，最終一般只提供總建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積三組數(shù)字，而不會提供使用面積的數(shù)字，這樣買房人在入住驗收時，將缺乏客觀的面積衡量依據(jù)，如果單獨委托測繪部門測量，又會比較麻煩。
反過來，對于開發(fā)商來說，用這種計算方式，購房者因面積誤差而退房的可能性就更低了。
綜上所述，在目前情況下，還是按照第二種方式，即按套內(nèi)建筑面積計算比較合適。 (趙守弘 任光洪)
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